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恒达平台网页版登录22城第二批集中供地:热度下行 回归理性

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作者/王锐塨

在第一批集中供地中,城市、区域热度分化加剧,高溢价地块频现,根据第一批集中供地的出让情况,多地调整了第二批集中供地的出让规则。

第一批集中供地大部分城市采取了限地价的规则,但溢价率上限设置偏高。22个城市中,仅有4个城市溢价率在15%以内,分别为北京、上海、苏州、成都。

较高的溢价率并叠加竞配建、竞自持等因素,房企利润受到限制。在滨江集团的大本营杭州,滨江拿下5宗地块,透露仅能做到1-2%的净利率水平。

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数据来源:公开资料、观点指数整理

第二批集中供地主要通过降低溢价率、竞品质、禁止马甲公司参与竞拍和限制资金来源等,优化竞拍规则。

从优化的效果来看,限制溢价率和房地联动将有效提升房企的利润水平并有利于达成“稳地价,稳房价,稳预期”的目标,采取高品质竞拍方案有利于提升住宅的品质,引入摇号机制并叠加限制马甲参与有效减低了土地市场的热度,但在已完成第二批集中供地的城市中撤牌流拍率较高,未来土拍规则仍有进一步优化的空间。

严限溢价、房地联动稳预期

在诸项调整中,溢价率的调整最为明显,第一批次供地中仅4个城市溢价率限制在15%以内,而二批次大多数城市将溢价率限制在15%以下。除了长春、厦门两地出让时间较早,没有调整溢价率外,大多数城市均下调了溢价率上限,限制在15%以内。

恒达网页版地址入口中,杭州第二批供地初次挂牌时,将溢价率上限由30%下调为20%,重新挂牌后将一般地块溢价率上限由20%调整为15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%;无锡二批次地块的溢价上限不一,最高为22%,最低为3%,但平均溢价率不超过15%;苏州则通过调整5宗地块的一次报价有效区间上限来控制地价,一次报价溢价率限制在15%。

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数据来源:政府公告、公开信息、观点指数整理

7月,住建部提出着力建立房地联动机制,推广北京市(限房价、控地价、提品质)的做法,并建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

会议过后,多个城市陆续跟进房地联动机制,一批次限房价城市个数为13,二批次供地新增3个城市试点房地联动机制,深圳在重新挂牌后,下调了最高地价的同时也下调了最高销售价格,武汉、广州、重庆等城市引入房地联动机制,限制项目的售价。

溢价率的调整以及房地联动机制有效地控制住房企的拿地成本,有利于达到“稳地价,稳房价,稳预期”的目标。

对于房企而言,低溢价率叠加房地联动锁定利润空间,在房地联动时代,恒达网页版地址入口精细化管理和融资成本将决定房企的利润水平。

竞配建方案出清,品质发展成主流

竞拍方式上,多地将竞建配规则调整为竞品质方案。在一批次供地中有12个城市采取竞建配方案,二批次已挂牌的城市竞配建方案仅剩2个,这两个城市是较早完成出让的长春和厦门。而竞品质/定品质方案的城市则明显增加,一批次供地中仅有北京,二批次中增加至12个城市。

竞自持方案的城市则有增有减,无锡、天津、福州、青岛、杭州等5个城市取消了竞自持方案,重庆、武汉等2个城市则新增竞自持,深圳在初次挂牌时采取竞配建无偿移交公共租赁住房面积,重新挂牌后改为竞全年期自持租赁住房面积,

采取竞自持及竞高品质的方案对房企的影响不一,竞自持的方案对长期资金有优势的企业有利,特别是对于融资成本较低的企业而言,自持成本较低,算得过账,而对于融资成本高于资产回报的企业,将进一步拉低地块的毛利。

竞高品质方案则对房企的产品力提出更高的要求,有优势的企业更容易获取到优质地块。采取竞品质的方案无疑能直接提高房屋的质量水平,为了确保交房时住宅的品质与拍地时承诺一致,多地提出“现房销售”的竞拍条件。

此外,竞品质方案增加了房企的施工成本,在一定程度上降低了房企的拿地意愿。杭州第二批集中供地中,竞品质且要求现房销售的十宗地块中有九宗报名未达标,无法进入后续正式竞价环节,相当于提前“流拍”。

摇号与马甲,优质地块变数大

最终的地块获取,许多城市增加了摇号机制,叠加限制马甲企业参与竞拍的因素,增加了拿地的随机性。

二批次供地已有13个城市采用摇号/抽签机制决定最后地块的归属,深圳、天津、济南等城市均在二批次集中供地中增加了摇号机制。

摇号机制增加了房企获取地块的随机性,在政策上能降低土地市场过热的现象,并且在多数城市恒达网页版登录链接禁止马甲企业参与同个地块的竞拍,在一定程度上降低了规模房企的优势。

特别在优质地块上,中小房企与头部房企基本处于同一起跑线,中小房企或许也能在激烈竞争的城市中通过摇号获取到优质地块,行业集中度趋势或将有所放缓,而许多中小房企开发能力较弱,在拿下地块后倾向于采取代建的模式开发地块,业内也有分析指出二批次的土拍调整利好代建行业。

热度下降,房企回归理性

目前已有20个城市完成第二批集中供地,二批次供地进程接近尾声,在已经完成出让的城市中,体现出“稳地价,稳房价,稳预期”的调控目标。

多地限制拍地资金来源,叠加房企流动性受限因素,整体土地市场降温明显,流拍撤牌率上升,房企拿地回归理性,城市间和区域的市场热度进一步分化。

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数据来源:政府公告、公开信息、观点指数整理

统计已完成集中出让的20个城市,撤牌流拍率较高,整体撤牌流拍率达32%。北京、广州、杭州、长沙、合肥、沈阳等地流拍撤牌率均高于40%,一二批次供地冷热变化明显。恒达网页版地址入口中,北京、广州、杭州等热门城市遇冷,流拍撤牌率分别为60.5%、52.1%、41.5%。

整体土拍行情变冷的同时,也有一些城市走出独立行情,深圳二批次出让22宗地块中17宗封顶价成交,仅一宗流拍,城市间分化加剧。

在成都、天津等城市内部地块热度分化,流拍与封顶价成交并存;在福州、无锡等城市,封顶价地块占比较高。

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预计接下来出让的城市仍会出现热度下降的情况,热点城市和热点地块仍然会出现激烈的竞争,但对于区域较差和利润较低的地块房企会回归理性,撤牌流拍的情况恒达网页版登录链接会在高位运行。撤牌流拍率较高的城市会对竞拍规则继续优化,未来几次集中供地规则仍会进行调整。


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